(공인중개사 시험) 상가건물 임대차 보호법 (환산보증금, 대항력, 보증금 회수, 존속기간, 계약갱신요구권, 민사특별법 )

상가건물 임대차 보호법

 적용범위

 - 사업자등록 대상인 상가건물의 임대차

 - 환산보증금 이하의 상가건물의 임대차

   환산보증금 = 보증금 + (차임 X100)

   서울특별시 : 9억 원

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환산보증금 초과시 적용 여부
원칙 : X	우선변제권, 임차권등기 명령제도, 최단기간보장
예외 : O	대항력, 계약갱신요구권, 권리금의 보호, 3기 차임연체시 해지

임대차의 존속기간

 - 존속의 보호 (최단기간 보장)

   기간의 정함 없으면 1년 미만 : 1년 (주택은 2년)

   다만 임차인은 1년 미만을 주장할 수 있다.

 - 법정 갱신

    1년, 임차인은 해지 통고할 수 있고 통고후 3월이 지나고 효력 ( 임대인은 해지 통고 할 수 없다)

계약갱신 요구권

 - 계약갱신요구

   기간

• 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없다.
• 법정 갱신은 제한 없음

 

전임대차와 동일한 조건

• 증액 제한 : 차임과 보증금은 5%를 초과할 수 없다.

계약갱신을 거절할 수 있는 사유

 - 계약갱신을 거절할 수 있는 사유( 3 합 중 대 )

• 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임차건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축 하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

차임

 - 차임 연체와 해지

   상가는 차임 연체액이 3기/ 주택은 2기

 - 차임 증액 청구의 제한

• 약정 차임의 5/100(5%) 초과할 수 없다. 1년 이내에는 안된다.
• 제한 없음 : 재계약, 합의로 증액

 - 월차임 전환 시 선정률의 제한

• 주택 연 10%(1할) 또는 기준금리 +2% 중 낮은 비율 초과할 수 없다.
• 상가 : 연 12%(1할 2푼) 또는 기준금리 x 4.5중 낮은 비율 초과할 수 없다.  

권리금 회수 기회의 보호

권리금 회수 기회의 보호

 - 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 다만, 계약갱신 요구의 거절 사유가( 3 합 중 대 ) 있는 경우에는 그러하지 아니한다.

 - 임대인이 거절할 수 있는 경우

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 인대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

권리금 보호 위반 시의 효과

 - 임대인이 손해배상 책임

   신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 - 소멸시효

   임대차가 종료한 날부터 3년