[공인중개사 시험] 민법 테마 별 정리 (물권법)

테마 별 물권법

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제2편 물권법

 

 

 

테마1. 물권의 종류

1) 물권법정주의로 인해 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기한 소유권은 인정 되지 않는다.

2) 관습법상의 물권은 분묘기지권과 관습법상의 법정지상권이 있으며, 온천권, 근 린공원이용권, 사도통행권, 미등기 무허가건물의 양수인의 소유권에 준하 는 관습상의 물권은 인정되지 않는다.

 

 

 

 

 

테마2. 물권적 청구권

1) 소유권에 기한 물권적 청구권은 지상권, 전세권에 준용된다. 다만, 지역권 과 저당권은 반환청구권이 인정되지 않는다. 유치권에는 준용되지 않는다.

2) X토지 소유자 甲은 무단건축한 乙에 대해 Y주택의 철거 및 X토지의 인도를 청구할 수 있다(미등기건물의 매수인에게○). 퇴거를 청구할 수 없다(임차인에게 퇴거청구).

3) 물권이 이전하면 물권적 청구권도 이전하므로 소유권을 이전한 종전(현재×)소유자 는 더 이상 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

4) 현재의 직접점유자, 간접점유자 모두 상대방이 될 수 있다(점유보조자×).

 

 

 

 

 

 

테마3. 부동산 물권의 변동

1) 매매·증여·교환에 의한 부동산소유권이전, 지상권·지역권·전세권·저당권 등 제한물권의 설정, 공유물의 협의분할, 이행판결 등은 등기한 때에 효력이 발생한다. 법정지상권 이 있는 건물이 매매된 경우에 그 매수인의 법정지상권의 취득도 같다.

2) 점유취득시효완성을 이유로 한 부동산물권의 취득은 등기를 하여야 한다.

3) 상속, 공용징수(수용), 형성판결(판결확정시), 경매(매각대금 완납시) 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하 지 아니하면 이를 처분(매매)하지 못한다.

4) 건물신축에 의한 소유권취득, 혼동에 의한 물권의 소멸, 법정지상권·법정저 당권, 관습법상 법정지상권·분묘기지권의 취득, 법정갱신, 용익물권의 존속 기간 만료로 인한 소멸, 피담보채권의 소멸로 인한 담보물권의 소멸, 법률행 위의 무효·취소·해제, 합의해제에 의한 물권의 복귀는 등기를 요하지 아니한다.

 

 

 

 

 

테마4. 등기청구권

1) 매매로 인한 등기청구권(공권인 등기신청권과 다름)은 채권적 청구권이지만(소멸시 효○), 매수인이 인도 받아 사용·수익하는 경우와 전득자에게 처분하고 점유 를 승계해 준 경우 소멸시효에 걸리지 않는다.

2) 점유취득시효 완성으로 인한 등기청구권은 채권적 청구권으로서 원칙적으로 점 유상실시 부터 10년(즉시×)의 소멸시효에 걸린다.

3) 말소등기청구권(실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우 / 무효·취소·해제, 합의해 제), 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다 (소멸시효×).

 

 

 

테마5. 등기의 유효요건

1) 등기는 물권의 효력발생요건이고, 그 존속요건은 아니므로 물권에 관한 등기가 원 인 없이 말소된 경우에도 그 물권의 효력에는 아무런 변동이 없다(물권 소멸×).

2) 멸실된 건물의 보존등기를 신축건물의 보존등기로 유용하는 것은 허용되지 않는다(표제부 유용×/사항란의 유용○).

 

 

 

테마6. 중간생략등기

1) 이미 경료된 중간생략등기는 실체관계와 부합하면 유효이다. 그러나 토지거래 허가구역 내 중간생략등기는 무효이다.

2) 중간생략등기청구권이 인정되려면 전원의 합의가 있어야 한다. 따라서 최종양 수인은 최초양도인에 대하여 채권양도(매매×/취득시효○)를 원인으로 하여 등기 를 직접 청구할 수는 없다(대위○).

3) 중간생략등기의 합의가 있었다 하여 중간매수인의 등기청구권이 소멸되는 것은 아니며, 최초매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않으면 소유권이전등기 의무의 이행을 거절할 수 있다.

 

 

 

테마7. 등기의 추정력

1) 등기가 있으면 그에 상응하는 실체적 권리관계의 존재가 추정된다. 저당권 등기가 있으면 피담보채권의 존재(기본계약×)도 추정된다. 이를 부인하려는 상 대방이 입증책임을 부담한다.

2) 원인과 절차도 추정되며, 제3자가 등기를 한 경우 그의 대리권이 추정된다.

3) 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 제3자 뿐만 아니라, 그 전소유자(권 리변동의 당사자 사이)에 대하여서도 추정된다.

4) 소유권이전등기(승계취득의 추정)의 원인으로 주장된 계약서가 진정하지 않은 것 으로 증명된 이상 복멸된다(허무인‧사망자의 등기신청도).

5) 소유권보존등기는 소유권보존의 사실(원시취득)에 관하여만 추정력이 있고, 보존등 기명의인이 원시취득한 것이 아니라는 사실이 밝혀진 경우, 전 소유자가 양도사실을 부인하는 경우에는 보존등기의 추정력은 깨진다.

 

 

 

테마8. 가등기

1) 정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기도 허용된다. 물권적 청구권을 보전하기 위해서는 할 수 없다.

2) 가등기는 그 본등기시(물권변동)에 순위보전의 효력만이 있다(제3자 명의로 이루어진 중간처분의 등기는 직권말소).

3) 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 아니한다(무효등기말소청구‧추정력×).

4) 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기(가등기의 가등기)의 형 식으로 경료할 수 있다.

 

 

 

테마9. 물권의 소멸

1) 소유권· 저당권은 소멸시효에 걸리지 않으며, 지상권· 지역권은 20년간 행사 하지 않으면 소멸시효가 완성한다.

2) 甲의 토지 위에 乙이 지상권, 丙이 저당권을 가지고 있는 경우, 丙이 그 소유권을 취득하면 丙의 저당권은 소멸한다. 乙이 그 소유권을 취득하면乙의 지상권은 소멸하지 않는다.

3) 甲의 지상권에 대하여 乙이 저당권을 취득한 경우, 甲이 소유권을 취득하 더라도 甲의 지상권은 소멸하지 않는다.

4) 혼동이 일어나면 부동산물권은 등기 없이 당연히 소멸한다. 다만, 혼동을 생기게 한 원인이 취소, 해제 등으로 실효된 경우에는 소멸된 물권은 당연히 부활한다.

5) 점유권, 광업권은 혼동으로 소멸하는 권리가 아니다.

 

 

 

 

테마10. 점유권

1) 점유보조자: 물권적 청구권을 행사할 수도 없고, 물권적 청구권의 상대방이 될 수도 없다. 다만, 자력구제권은 행사할 수 있다.

2) 간접점유자: 점유보호청구권을 갖고, 소유물반환청구의 상대방이 될 수 있다.

 

 

 

 

테마11. 점유의 종류

1) 자주점유인지 여부는 권원의 객관적 성질(주관적 의사×)에 따라 결정된다.

2) 매수인·수증자·절도범의 점유는 자주점유이나, 지상권자·전세권자·임차인(점유매개 관계의 직접점유자), 분묘기지권자, 명의수탁자, 다른 공유자의 지분비율의 범위에 서의 점유는 타주점유이다.

3) 매매계약이 무효인 경우에도, 매수인이 착오로 인접토지의 일부를 점유를 하여 왔다면 자주점유이다. 다만, 처분권한이 없는 자로부터 그 사실을 알면 서, 법률행위가 무효임을 알면서 부동산을 취득하여 점유하게 된 경우, 실제 면적이 등기된 면적을 상당히 초과한 경우, 타주점유이다.

4) 자주점유로 추정되므로 타주점유임을 주장하는 상대방에게 입증책임이 있다. 악의로 무단점유한 것임이 입증된 경우, 자주점유라는 추정은 깨진다.

5) 점유자가 매매 또는 증여와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 패소한 경우에도, 자주점유의 추정이 번복된다고 볼 수 없다(타주점유×).

6) 소유자가 소유권을 주장하여 점유자의 패소로 확정되면, 점유자는 그 소송 의 제기시부터는 악의의 점유자로 간주되고, 패소판결 확정 후부터는 타주점유로 전환된다.

7) 매도인의 점유는 타주점유이다. 자주점유로 전환되려면 새로운 권원(매매○, 상속×), 자기에게 점유시킨 자에게 소유의 의사를 표시하여야 한다.

 

 

 

 

 

테마11. 점유의 추정력

1) 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 계속․적법 점유한 것으로 추정되나(상 대방 증명), 무과실은 추정되지 않는다(점유자 증명).

2) 전후 양 시점의 점유자가 다른 경우에도 점유의 승계가 입증되는 한 점유계속은 추정된다.

3) 점유자의 승계인(매수인○, 상속인×)은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장(하자도 승계)할 수 있다.

 

 

 

테마12. 점유자와 회복자의 관계

1) 선의점유자는 과실취득권이 있다(부당이득×).

2) 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실(태풍×) 로 훼손 또는 수취하지 못하면 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.

3) 점유물의 멸실·훼손에 대하여, 선의의 자주점유자는 이익이 현존이익을 배상하면 된다(그 외는 전부 배상).

4) 악의(불법)점유자라도 비용상환청구권을 점유회복 당시의 소유자 즉, 회복자 에 대하여 행사할 수 있다(점유물 반환○, 등기말소청구×).

5) 선의의 점유자가 과실을 수취하면 통상의 필요비는 청구하지 못한다.

6) 유익비(필요비×)에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 법원은 상당한 상환기간을 허여(유치권 소멸)할 수 있다.

 

 

 

 

테마13. 점유보호청구권

1) 점유권에 기한 물권적 청구권과 본권에 기한 물권적 청구권은 경합한다. 점유권 에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.

2) 점유물반환청구권을 행사할 수 있는 경우는 점유를 침탈(절도·강도○/사기×)당한 때이다.

3) 점유물반환청구권은 선의의 특별승계인(매수인)에게는 행사하지 못한다. 다시 악의의 특별승계인에게 점유가 이전된 때에도 같다.

4) 점유물반환청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사해야 한다(출소기간).

 

 

 

테마14. 상린관계

1) 상린관계 규정(임의규정)은 부동산 소유자 상호간의 이용의 조절을 한다(지상권・전 세권에 준용).

2) 주위토지통행권은 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인 정된다. 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 주위토지통행권을 인 정할 필요성이 없어진 때에는 그 통행권은 소멸한다.

3) 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되며, 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.

4) 무상의 주위토지통행권은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되므 로, 특정승계인의 경우에는 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.

5) 경계선 부근의 건축시 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두지 않은 건물에 대해서는 인접지 소유자는 그 건물의 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년 을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다(건물철거청구×).

 

 

 

 

테마15. 취득시효

1) 자기 부동산, 성명불상자의 소유물, 분필 전 1필의 토지의 일부, 공유지분 일부 에 대하여도 시효취득이 가능하다. 그러나 집합건물의 공용부분은 시효취득 의 대상이 될 수 없다.

2) 일반(잡종)재산에 대한 취득시효가 완성된 후 그 잡종재산이 행정재산으로 된 경우에는 취득시효완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

3) 시효진행 중에 목적부동산이 전전양도된 후 시효가 완성된 경우, 시효완성 자는 시효완성 당시의 소유자에게 등기청구권(채권적 청구권: 점유상실시부터 10년 의 소멸시효)이 발생한다. 등기가 무효라면, 시효취득자는 소유자를 대위하여 무효등기의 말소를 구하고 소유권이전등기를 구하여야 한다.

4) 시효완성자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 소유권이전등기청구권 을 대위(직접×)행사할 수 있다. 채권양도는 가능하다.

5) 시효완성 후 등기명의자가 제3자에게 처분한 경우, 제3자(선·악불문)에게 점유취득시효 를 주장할 수 없다. 이 경우 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다. 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 마찬가지이다.

6) 취득시효완성 후 원소유자에 의하여 설정된 근저당권의 피담보채무를 시 효취득자가 변제하는 것은 구상권을 행사하거나 부당이득반환청구권을 행사할 수는 없다.

7) 시효취득자가 취득시효를 주장하거나 소유권이전등기청구소송을 제기하여 소유 자가 시효취득사실을 알면서 부동산을 제3자에게 처분하여 이행불능에 빠졌다 면 불법행위를 구성한다(계약상 채권관계×, 채무불이행×).

8) 제3자가 적극 가담하였다면 무효이다. 따라서 시효완성자는 등기명의인을 대위(직접×)하여 등기를 말소하고 소유권이전등기를 할 수 있다.

9) 취득시효에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다. 따라서 점유로 인한 손해배상청구 및 부당이득의 반환청구도 할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

테마16. 부합

1) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건(부동산 가격을 초과할지라도)의 소유권 을 취득한다(건물·농작물은 부합×).

2) 권원(지상권· 임차권)에 의하여 부속시킨 물건은 부속시킨 자의 소유로 남는 다. 단, 독립성이 있어야 한다.

3) 수목은 토지에 부합한다. 다만 권원(임차인의 승낙×)에 기하여 수목을 심은 경우 에는 수목을 심은 자에게 소유권이 있다.

4) 권원 없이 농작물을 경작한 경우라도 경작자의 소유가 되며, 이때는 명인방 법을 갖출 필요도 없다.

 

 

 

테마17. 공유

1) 공유자는 자기의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있다 (저당권설정).

2) 제3자가 공유물을 불법점유하고 있는 경우, 각 공유자는 단독으로 전부의 반환이나 방해의 제거를 청구할 수 있다(손해배상·부당이득: 지분비율). 제3자 명의로 원인무 효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 등기 전부의 말소를 구할 수 있다.

3) 소수지분권자가 공유물을 독점적으로 점유하고 있는 경우 다른 소수지분권 자는 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거 나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다.

4) 공유물의 이용(사용‧수익) 및 개량 등 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공 유자의 지분의 과반수로써 결정한다(임대차계약·해지).

5) 소수지분의 공유자는 공유물을 배타적으로 점유하고 있는 과반수 지분권자에게 공 유물의 반환이나 방해배제를 구할 수 없다(부당이득○).

 

6) 소수지분의 공유자는 과반수 지분의 공유자로부터 사용․수익을 허락받아 점유하는 제3자(임차인)에 대하여 점유배제나 지분상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다. 소수지분권자가 임대한 경우에는 가능하다.

7) 공유물의 관리에 관한 공유자 사이의 특약은 유효하며 그 특정승계인에 대하 여도 승계되지만, 그 특약이 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특별한 사정이 없다면 당연히 승계된다고 볼 수 없다.

8) 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의를 얻지 않고 공유부동산을 처분하여 소 유권이전등기가 경료된 경우, 처분공유자의 공유지분 범위 내에서는 유효한 등기 이다(매매계약은 전부 유효).

9) 공유물 분할의 자유는 5년 내의 기간으로 분할금지의 약정에 의하여 제한될 수 있으며, 이 계약은 갱신할 수 있다.

10) 공유물분할 시, 협의분할(1차적)이든 재판상 분할이든 반드시 공유자 전원이 참가해야 한다.

11) 재판상 분할은 현물분할이 원칙이나 현물분할이 불가능하거나 분할로 인하여 현 저한 가액감소의 우려가 있는 경우에는 경매하여 대금을 분할한다.

12) 공유지분 위에 설정된 근저당권은 특단의 합의가 없는 한 공유물분할이 된 뒤 에도 종전의 지분비율대로 공유물 전부의 위에 그대로 존속(집중×)한다.