(주택 임대차 보호법) 깡통전세, 전세사기 (전세사기 피할 수 있을까?)대항력의 요건과 대항력 발생시기

깡통 전세, 전세사기를 알아보려면 우선 알아야 할 대항력과 대항력이 발생하는 시기를 알아야 한다.

대항력의 요건과 대항력 발생 시기

① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 (전입신고를 한 때)에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 다음날은 '다음날 오전 0시'를 의미한다. 따라서 주택임차인의 인도와 전입신고와 제3자의 저당권 설정등기가 같은 날  이루어졌다면 저당권이 우선한다.

 

 

 

③자기 명의의 주택을 매도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우, 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 매수인 명의의 소유권 이전등기가 마쳐진 그다음 날부터 효력이 생긴다.

④ 그러나 갑의 주택을 임차한 을이 병에게 전대차한 후에 임차인(을)명의로 소유권 이전등기를 한 경우,

     즉 전대인(임차인)이 소유자가 된 경우에 전차인 병은 임차인(을)의 소유권 이전등기가 경료되는 즉시

     임차인으로서의 대항력을 취득한다.

전세사기 피할 수 있을까?

 

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주택임차인의 인도와 전입신고와 제3자의 저당권 설정등기가 같은 날 이루어졌다면 저당권이 우선한다.

- 이러한 이유로 전세사기를 당한 경우 손해를 피할 수 없다. 

	확정일자	저당권 설정등기
효력 발생 시기	다음날 오전 0시	서류접수와 동시

(저당권이 우선하지 않으면 은행에서는 위험을 감수하면서 까지 대출을 할 필요가 없어지므로

 그렇게 되면 자금이 부족한 사람은 부동산을 취득하기 어려워지는 단점도 발생할 수 있다.)

대항력의 요건

 주택의 인도(간접 점유 포함)와 주민등록

대항력	민법	주택임대차
요건	등기(기록)	인도 + 주민등록 (전입신고, 행정처의 수리)
발생시기	그때부터	다음 날 0시 부터
존속요건	X	O

존속 요건

	대항력
전출	- 상실 - 다시 전입하면 새로운 대항력
직권말소	- 상실 - 주민등록법 소저으이 이의절차에 의하여 재등록이 이루어지면 소급 유지