(공인중개사 시험) 감정평가에 관한 규칙 제7조 - 개별물건기준 원칙 등

감정평가에 관한 규칙 제7조 - 개별 물건 기준 원칙 등

①감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. - 개별평가

②둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정 평가할 수 있다.

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건물,땅,완도,성당

③하나의 대상물건이라도 가치를 달리 하는 부분은 이를 구분하여 감정 평가할 수 있다

④일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정 평가할 수 있다.

 

 

- 장단점

1.장점

- 법률적, 제도적 측면상 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보아 공부서류가 각각 관리되고 있어 용이하다.

- 현행 과세체계상 토지에 대한 세금과 건물에 대한 세금을 분리하여 과세하므로 과세하기가 용이하다.

- 대상부동산의 효용을 개벽적으로 방영할 수 있다.

2. 단점

- 거래관행과 부합하지 않음

- 현실적으로 토지와 건물의 기여도를 분리하기 쉽지 않다.

- 부동산의 위치 이점이 대부분 토지에 귀속되므로 토지가 상대적으로 과대평가될 수 있음

- 우리나라는 건부감가를 토지에 반영하나, 이론적으로 통일되지 못했고 그 크기를 정확히 평가하기도 힘듦

용어의 정의

1. '토지 등'이란 다음의 재산, 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

• 토지 및 그 정착물
• 동산
• 저작권, 산업재산권, 어업권, 광업권 그 밖에 물권에 준하는 권리
• 공장재단과 광업재단
• 자동차, 건설기계, 선반, 항공기 등 관련 법령에 따라 등기하거나 등록한 재산
• 유가증권

2. 감정평가란 '토지 등'의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

3. 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 '토지 등'이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 그 내용에 정통한 당사자 사이에 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.

4. 기준시점이란 '토지 등'의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

5. 기준 가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

6. 시산가액이란 '토지 등'의 감정평가액을 결정하기 위해 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 말한다.

7. 최유효이용이란 객관적으로 보아 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.

8. 일시적인 이용이란 관련 법령이나 국가, 지방자치 단체의 계획이나 명령 등으로 부동산을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나1 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나2 부동산의 주위 환경을 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용3을 말한다.

9. 가치 형성 요인이란 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반 요인, 지역 요인, 개별 요인 등을 말한다.